江東区Kōtō

まず、住んでいる人から。人口は約52万人で48市区では10番目。48市区と比べて目立つのは、共同住宅の多さ（85.7%・中央72.4%）と外国人住民の多さ（5.5%・中央3.1%）です。表には町丁目ごとの幅も添えています。

次に、何が建つ街か。店舗・事務所・工場が隣に建つのを抑える「住居専用地域」は、この区では面積の4%（48市区の中央は39%）。住宅は商業地域にも工業系の地域にも建てられるので、これは住宅の多さではなく「隣に何が建ちうるか」の割合です。工業系が70%あり、工場や倉庫が住宅の隣に建ちうる区域を含みます。静かさは通りごとに大きく違います。

準工業地域が面積のほぼ半分（48%）を占めるのは、かつての工場地帯の指定が今も残っているためです。臨海部では工場跡のまとまった区画がタワーマンションへ一度に変わった一方、内陸の亀戸・大島・東陽などは住宅と町工場が混ざったまま残りました。同じ区でも相場が大きく割れる背景には、この転換が進んだ町とそうでない町の違いがあります。

買うなら、築20年・70㎡に換算して9,353万円＝48市区で高い方です（実際に売れたのは中央で27.5m²・築18年）。同じ換算でも、町では6,453万円〜1.2億円まで開くので、一つの数字では決められません（町別は次の節にあります）。

売りに出るのは2LDK+が55%・単身向けが36%（住人ではなく取引の構成。2LDK+の48市区中央は62%）。売れた物件は中央で築18年（48市区の中央は築23年）です。

借りるなら、目安は1R/1Kで月11.1万円・1LDKで18.7万円・2LDKで26.2万円（2LDKは48市区で高い方）。町の売買相場から募集家賃を推定したモデル値です。

価格と見出しの坪単価は70㎡・築20年・直近の四半期に換算した中央値、広さは実際に売れた物件の中央です（別の物差しなので、価格÷広さは坪単価になりません）。

相場を出せた40町のうち、いちばん高い豊洲は585万/坪で、いちばん安い東砂（305万/坪）の約1.9倍。この区をひとつの数字で見るとこの差が消えます。

「件数」はその町の中古マンション取引の総数（全間取り）です。相場の列は直近の四半期・築20年・70㎡に換算した相場です。全間取りでも取引が4件に満たない1町は中央値を出さないため、この表には現れません（取引があったのは41町）。件数が少ない町は相場の精度が低くなります。画面が狭いときは築年の列を畳んでいます。

この区で人が住んでいる土地のうち、73%が洪水の想定区域内にあります。

高潮は別の想定です。同じ土地の80%が高潮の想定区域内にあります。洪水と高潮は別の災害・別の地図なので、気になる場所では両方を確かめてください。

洪水と高潮を合わせた想定の深さは、3m以上が42%（2階まで浸かりうる深さ）、0.5〜3mが31%（1階が浸かる深さ）、0.5m未満が10%です（いずれも人が住んでいる土地に対する割合）。

この想定は河川の氾濫と高潮のものです。大雨で下水や排水が追いつかずに水があふれる内水氾濫は含まれません。想定区域の外でも、周りより低い土地や地下は水が集まることがあります。

標高の中央は0.9mで、5.0%は急な坂（傾斜5%以上）です（48市区の中では平坦な方）。　土地の33%が海面より低い場所です。堤防とポンプで守られていますが、自然には水が引かないため、一度入ると長く残ります。

地盤は、同じ土地の98%が5段階のうち液状化しやすい上位2区分に入ります（48市区の中では液状化しやすい方）。次の区分「やや液状化しやすい」は0.9%です。液状化は、建物が倒れるかどうかより、道路や埋設管（水道・ガス・下水）への影響が出やすく、復旧までの時間に効きます。

これは想定最大規模＝「どのくらい深くなりうるか」です。実際の住所は必ず自治体のハザードマップで確認してください。

この区の住宅まわりの犯罪は、1km²あたり年30件。48市区では少ない方から36番目です。区内の町では0〜88件（真ん中の8割）と、市区どうしの差より区の中の差の方が大きく開きます。

この数字の9割以上は自転車盗です（都内94%・近県93%）。残りは車上ねらいで、ひったくりは都内全体でも年420件です。つまり凶悪犯罪の多さではなく、「自転車が盗まれやすいか」に近い数字です。

駅前や人通りの多い場所ほど高く出ます（停められている自転車自体が多いため）。同じ区でも町によって差が大きいので、町ごとの値は地図で見られます。

最寄の都心ハブは東京で、ドアドア概算の中央値は25分（区内で12〜38分と場所により差があります）。最寄駅までは中央値で497m（直線距離）。下の表は駅ごとの相場＝取引の多い順に8駅です（データのある20駅から。残りは表の下で開けます）。

スーパー・コンビニ・医療・小学校・保育・公園までの距離は、48市区のいずれでも中央値で徒歩1〜8分ほど（直線距離を80m/分で換算）に収まります。区の粒度ではほとんど差がつかない一方、同じ区の中では大きく違うので、気になる場所ごとに確かめるのが確実です。

まず相場の推移。この10年は町の中央で年率+6.0%＝48市区で高い方でした（算出できた37町の中央値）。過去の上昇は将来の値上がりを保証しません。

再開発の指定（行政が再開発を促す都市計画上の指定）は全13件で、臨海副都心有明北地区／臨海副都心有明南地区／豊洲地区／臨海副都心青海地区などにあります。

先の人口は、2050年の推計が場所ごとの中央で+13.4%（2020年比）＝48市区の中では増える方の区です。区内の代表地点ごとに250mメッシュの推計を読んだ中央値で、区全体の総人口の予測ではありません。

出典: 江東区（Wikipedia） / 深川（江東区）（Wikipedia） / 豊洲（Wikipedia） / 城東区（東京都）（Wikipedia） / 富岡八幡宮（Wikipedia） / 亀戸天神社（Wikipedia） / 木場と問屋組合の歴史（東京木材問屋協同組合）

数値は公開データを当アプリが集計したものです: 国土数値情報・不動産情報ライブラリ・都市計画決定GISデータ（国土交通省）、重ねるハザードマップ・標高タイル（国土地理院）、国勢調査小地域（総務省）、認知件数（警視庁・各県警）、都市計画決定情報GIS（東京都）、店舗・公園などの施設は © OpenStreetMap contributors（ODbL）。これらを加工して作成しており、各機関が公表したものではありません。参考情報であり、最終判断は現地確認と原典で。

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